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近期，房地產(chǎn)“限購(gòu)”、“限售”政策又有大變化。政策變動(dòng)之下，房地產(chǎn)買賣合同違約事件頻頻爆發(fā)。這樣的背景下，房地產(chǎn)買賣合同違約金是否會(huì)進(jìn)一步引發(fā)稅務(wù)爭(zhēng)議?新盛唐集團(tuán)為各位分析違約金應(yīng)如何繳稅，及如何防范稅法風(fēng)險(xiǎn)。

一波猛烈的“限購(gòu)風(fēng)”刮過，也帶來一些悲情故事：很多人一夜之間徹底失去了購(gòu)房資格，很多人想買房但銀行貸款緊收、首付比例猛漲而不得不放棄;還有一些人本已經(jīng)簽訂了購(gòu)房協(xié)議或者支付了購(gòu)房定金，卻因“限購(gòu)令”而不得不違約，并基于種種具體原因最終支付了違約金。那么，房地產(chǎn)限購(gòu)過程中產(chǎn)生的違約金應(yīng)如何繳稅呢?

在所得稅層面，不管收取違約金的是公司還是個(gè)人，其所得是沒有爭(zhēng)議的，按照相關(guān)稅法繳納所得稅即可。而對(duì)于房地產(chǎn)限購(gòu)過程中產(chǎn)生的違約金是否要繳納增值稅，則需要看其是誰收取的：房屋產(chǎn)權(quán)所有者還是房產(chǎn)中介公司。在此，我們重點(diǎn)討論房地產(chǎn)限購(gòu)過程中產(chǎn)生的違約金應(yīng)如何繳納增值稅的問題。

第一種情形：違約金由房屋產(chǎn)權(quán)所有者收取

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》明確，銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)價(jià)外費(fèi)用則作了更詳細(xì)的解釋，明確價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

違約金的表現(xiàn)形式有很多，是否屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分析其是否依“價(jià)”而生。增值稅的價(jià)外費(fèi)用屬于整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的重要組成部分，是依附于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的完成而存在的。違約金為房屋產(chǎn)權(quán)所有者收取，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為的過程中，沒有房產(chǎn)成交，違約金也就沒有依附于增值稅應(yīng)稅業(yè)務(wù)。該違約金是獨(dú)立存在的補(bǔ)償款，不屬于增值稅的納稅范圍，因此不用繳納增值稅。

第二種情形：違約金由房產(chǎn)中介公司收取

在房屋買賣過程中，房產(chǎn)中介公司提供的是經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，在整個(gè)違約事實(shí)發(fā)生的過程中，代理服務(wù)已經(jīng)發(fā)生。雖然最后購(gòu)房沒有成交，房產(chǎn)中介公司收取不了中介費(fèi)，但因此產(chǎn)生的違約金是對(duì)其代理服務(wù)的補(bǔ)償，是依附于經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)這一應(yīng)稅業(yè)務(wù)的，因此，房產(chǎn)中介公司收取的違約金應(yīng)該按照代理經(jīng)紀(jì)服務(wù)按6%的稅率繳納增值稅。新盛唐房產(chǎn)開發(fā)為大家詳細(xì)講解限購(gòu)中的違約金繳納。

現(xiàn)實(shí)中，由于政策限購(gòu)導(dǎo)致的違約，向房屋中介支付違約金的情況也會(huì)更多一點(diǎn)，畢竟以“補(bǔ)償勞務(wù)”等說法，也較能得到購(gòu)房者的理解。

不過，需要說明的是，如果房產(chǎn)中介公司是受房屋產(chǎn)權(quán)所有者委托代為收取的違約金，則不需要繳納增值稅。財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：

(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

不過，在具體實(shí)務(wù)操作中，房產(chǎn)中介應(yīng)注意要求房產(chǎn)所有者開具相關(guān)發(fā)票，以免發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

上述屬于增值稅納稅范圍的違約金，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確認(rèn)呢?財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。因此，房產(chǎn)中介收到違約金的當(dāng)天，為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。